中骏商管：底色渐浓 | 中报风云109
乐居财经 徐酒眠 发自上海
“未来将通过战略收购来进一步巩固市场地位。”业绩发布会上，中骏商管副总裁孙强如是表示。
在上市“新兵”中骏商管（00606.HK）的眼中，拓规模是其站稳脚步的重要一步。跻身资本市场不到两个月，中骏商管第一场期中“小考”来了。
8月30日，中骏商管举行了2021年中期业绩发布会，执行董事兼董事会主席黄伦携同首席执行官牛伟、副总裁孙强，以及副财务总监关光祖一众高管出席。
截至2021年6月30日，中骏商管实现营收5.79亿元，同比增长63.1%；毛利润2.86亿元，同比增长81%；毛利率49.3%，同比提升4.7个百分点；母公司拥有人应占核心溢利大幅增加约116.8%，录得1.7亿元。
业绩表现亮眼，在资本市场，中骏商管的表现更是可圈可点。多家新上市物企频频破发的大背景下，中骏商管上市首日收盘报4.00港元/股，涨幅8.11%。难得的是此后股价一路上扬，中间的短暂回落也被迅速拉涨了回去。
截至8月31日，收盘报价4.12港元/股，总市值85.49亿元。上市以来的区间涨幅达11.35%。
“商住”面积倍速增长
以“商业+住宅”双轮驱动，2021上半年，中骏商管的商业及住宅物业在管面积分别锁定4.7倍及2.1倍的增长速度。
截至2021年6月30日，中骏商管的总签约建筑面积及在管建筑面积分别4190万平方米及1860万平方米，增长幅度约50%、44.5%。
其中，商业物业签约项目38个，签约建筑面积490万平方米，同比增长约102.8%；商业物业在管项目12个，较去年同期增加了6个，在管建筑面积约100万平方米，同比增长约48.1%。
同期，住宅物业签约项目196个，签约建筑面积约3700万平方米，同比增长约45%；在管项目113个，在管面积1760万平方米，同比增长约44.3%。
年报显示，中骏商管的业务布局主要在长三角经济圈、海峡西岸经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区，以及中部地区，覆盖五大主要经济区。
“（收购将）以已经覆盖的地区为主，加强中骏商管在现有地区的厚度。”孙强表示，收并购之外，也会加强第三方的外拓服务，尤其在商管方面，零售行业正在高速发展，将为中骏商管带来大量的商机。
关于外拓商业的目标，黄伦指出，今年上半年拿了唐山的项目，团队会继续再拓展，今年有信心还能再拓一些轻资产的项目。
“2021年12月，中骏商管将迎来4座中骏世界城开业，分别位于江苏、广东和河南三省。”黄伦表示，城市布局上，主要还是会在长三角，因为经济比较发达，人口比较多。除此之外，会重点看福建和广东，也即是粤港澳大湾区和海西经济圈。
截至目前，中骏商管在福建已开业项目有4座，另外福州中骏世纪城也计划在2022年开业，广东省目前已布局5座中骏世纪城。
除了收并购与市场外拓，中骏商管的内生力也很强。依靠母公司中骏集团“一体两翼”核心业务发展模式，2019年中骏商管确定了“百城计划”。
2017年，中骏集团“一体两翼”核心业务发展模式，即以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼；2019年，中骏商管确定“五年百城”战略，目标到2025年全国布局100座中骏世纪城，为中骏提供可持续的盈利增长动力。
截至2021年6月30日，中骏商管在全国布局38座世界城，“五年百城”目标完成率达38%。
商管毛利率达64%
以“商业+住宅”的面积增厚为基础，今年上半年中骏商管的在商业物业管理及运营、住宅物业管理的营收成绩也卓著。
其中，商业物业管理及运营服务分部实现总收入约为2.81亿元， 同比增长约74.7%，占总收入的48.5%；住宅物业管理服务实现总收入约2.98亿元，同比增长53.5%，占总收入的51.5%。
期内，中骏商管的商业物业管理及运营服务的毛利率高达63.8%，同比增长2.1百分点。中骏商管表示，主要原因是开业前管理服务在总收的占比增加。
截至2021年6月30日，其开业前管理服务实现营收1.44亿元，同比增长73.16%；在总营收中占比24.9%，仅次于基础住宅物业管理服务的营收占比。
与此同时，中骏商管的商业物业管理服务平均收费也领先行业水平。截至2021年6月30日，其在商管基础物业方面管理费为29.4元/平方米/月，远高于行业内其它布局商管赛道的物企。
再往回溯，2019年其在商管基础物业方面管理费为29.5元/平方米/月，2020年为27.7元/平方米/月。中骏商管在商业物业管理收费一直维持在相对高的水准，且较为稳定。
“目前所有的商场出租率都超过90%，今年12月底中骏商管将迎来4座世纪城开业，且预招商率平均超过了80%，最高已经达到98%。”管理层如是表示。
此外，今年上半年，中骏商管全国在营五座中骏世界城销售同比增长123%，客流同比提升75%。
六成收入来自独立第三方
独立第三方的收入已经成为中骏商管的最大收入来源。
截至2021年6月30日，中骏商管来自独立第三方的收入约为3.49亿元，占收入的60.3%；较去年同期的2亿元增长了74.2%。
其中，来自独立第三方的收入中，商业物业管理及运营服务实现营收1.47亿元，较上年同期增长145%，占总收入的25.3%；住宅物业管理服务实现营收2.03亿元，较上年同期增长44%，占总收入的35%。
而独立第三方的收入增长，并没有削弱中骏商管的毛利率水平。今年上半年，其整体毛利率为49.3%，按年增加4.7个百分点。
“中骏商管各等级城市新增的在管和签约面积，物业费定价在当地市场都处于较高水平，这对毛利提供了有效支撑。”中骏商管的住宅物业管理收费自2019年、2020年，以及2021上半年，都维持在了2.4元/平方米/月。
截至2021年6月30日，中骏商管在住宅物业管理服务的毛利率为35.7%，同比提升了5.2个百分点。
中骏商管在业绩报中表示，毛利率上升主要是因为规模扩张导致的规模经济效益、今年第二季度开展的停车场销售服务拥有较高的毛利率、以及交付前验收服务的价格上调。
“目前重点发展的增值服务有两个，一是车位的销售协助服务，另一个是美居业务。”牛伟表示，今年上半年的车位销售大概有200多个，带来区划货值4000多万，毛利600多万。
此外，“美居业务是自营的商业模式，从产品设计端到运营的交付端，都是中骏商管自己来操作，做到点对点的闭环。目前已经完成的一些项目的业务客单价，高端项目可以达到25-30万，毛利比较高。”
展望未来，中骏商管表示，将继续发力商业赛道，通过购物中心百货化经营和数字化运营，构建中骏商管连锁化经营优势和差异化运营能力，进一步支持中骏集团以多元化物业组合打造“商业+住宅物业”智慧生态圈协同发展，助力企业盈利能力提升的确定性。
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